温州最新商圈规划CBD绿轴未被重视,

　

日前，市政府网站发布多个社会经济领域的“十四五”规划征求意见稿，向社会公开征求意见，为期1个月。

广大市民可提出宝贵意见，并于规定时间前将修改意见反馈至温州市发展和改革委员会服务业发展处。

其中，《温州市服务业发展“十四五”规划（征求意见稿）》《温州市商务发展“十四五”规划（征求意见稿）》均提及了优化城市商圈布局，提出加快建成区域性消费目的地、时尚消费引领地、内外贸融合示范地，全力构筑新消费高地，推动温州向“国际时尚之都、温馨消费之城”迈进。

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在《温州市服务业发展“十四五”规划（征求意见稿）》中，提出围绕“一主一副三带多节点”都市区发展格局，加快推动市级商业、区级商业、街镇商业、社区商业的优化布局，完善“市级+区级+街道+社区”的四级商业网点体系。

以市级商业中心为核心，加快发展商圈经济，打造高品质智慧商圈。以引领时尚消费为导向，高标准打造环五马国际商圈、龙湾中心商圈、瓯海新城商圈都市核心商圈。

三大都市核心商圈示意图

环五马国际商圈：依托五马、大南、南塘、欧洲城等主要区块，改造提升传统商业街巷，引进布局旗舰型商业项目，强化历史文化与现代商业融合，高品质推动步行街与慢行系统建设，打造国际化品牌集聚、时尚消费引领的千亿级商圈。

龙湾中心商圈：推动万达广场等现有商业载体创新经营业态，提升商户品牌与商品品质，加强体验业态、复合业态发展，结合东站TOD开发、奥体小镇谋划建设特色商业载体，推动永昌古镇改造提升，发展商文旅融合业态，打造温州东部时尚消费地标。

瓯海新城商圈：推动大西洋银泰城、温州全球进口商品贸易港、华侨城欢乐天地等项目做大规模，做优业态，围绕君康中心、吹台大厦、瓯商大厦、牛山广场等商务楼宇，做强瓯海中央商务区功能，发展高品质体验式商务消费。

瓯海新城商务区

另外，在《温州市商务发展“十四五”规划（征求意见稿）》中，提及大力推动温州西部新城商业中心建设，以温州东部综合交通枢纽、瓯海南部新区等城市新兴区域建设为依托，强化高端城市商业综合体、免税商店、进口商品集散、开放型商业布局，打造东部、南部等高能级商业中心。

围绕三大市级消费中心，鼓励国内外高端购物中心（商业综合体）运营商的落地，发展若干标志性、标杆式、旗舰型商业项目。支持国内外知名品牌在温州设立全国性和区域性的品牌首店、旗舰店，打造国内外中高端品牌集成地。

围绕五马街、梧田老街等特色街区，提升软硬件设施建设，强化国际化、本地化品质业态导入，发展若干深度融合温州历史文化与产业特色的高品质街区。

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相比较《温州市城市商业网点规划(~)》(年修订)中提及的五马-大南、机场口-龙湾中心区两大市级商业中心，本次规划将原先作为6个“特色片区商业发展极核”之一的瓯海新城商圈，提升至都市核心商圈，与环五马国际商圈、龙湾中心商圈形成三大市级商业中心。

年修订版温州商业发展结构示意图

在上一轮规划中，除了两座市级商业中心、瓯海新城，“特色片区商业发展极核”还包括滨江商务区、中央绿轴、双屿片区、南湖片区、龙湾经开区。

在两份征求意见稿中，除了温州西部新城商业中心（双屿片区）、瓯海南部新区（南湖片区）外，其余均未提及。

另外，滨江商务区、中央绿轴与龙湾中心区、浙南科技城、瓯海中心区、瓯海高铁新城一起，以及城市轨道交通站点周边区域集中连片商务楼宇的规划建设，规划集聚形成一批多业态多类型、规模化差异化的商务办公区。

由此看来，当前的都市核心商圈，均在现有基础上提升，滨江商务区、中央绿轴区域尚且停留在商务办公区，并未提升至都市核心商圈层面。

就现阶段而言，环五马国际商圈、龙湾中心商圈、瓯海新城商圈具有较好的商圈发展基础。

五马街。来源：温州鹿城发布

其中，五马街—大南门作为温州传统商圈，虽仍停留在沿街商铺、百货层面，但其深厚的历史文化底蕴，无法被其他商圈所替代，具有更高的文旅价值。

当前，环五马国际商圈部分历史街区相继进行改造、修缮，并取得良好的效果。该区域今后若能引进更有实力、经验的运营商，仍有进一步提升的空间。

万达广场

龙湾中心区、瓯海中心区各自拥有一座商业综合体，对所在区域拥有较强的辐射力。

当前，在已由商业综合体基础之上，结合周边商务、体育、交通等资源持续拓展商业设施，正由商业网点向商圈迈进。不过，部分商业项目之间，依旧存在断层，无法真正形成高度集聚、紧凑的商圈。

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事实上，在两份征求意见稿中未列入都市核心商圈的滨江商务区、中央绿轴区域，商业布局规划紧凑、地标识别性强、优质资源高度集聚，具备打造现代商圈潜质。

滨江商务区当前正在建设滨江万象城、远洋广场，还规划于滨江万象城东侧打造“鹿角湾”新地标。

当前，位于滨江万象城、远洋广场之间的会展中心、滨江大排档，同样具备商业氛围。

其中，滨江大排档为临时建筑，暂定使用5年，远期规划打造商业、商务地标。会展中心待瓯江口的温州国际博览中心建成后，或将进行改造提升，同样服务于商业。

也有传闻会展中心远期将拆除，进行商业开发。因此从长期看，从滨江万象城到远洋广场，结合周边瓯江滨水景观带、CBD绿廊，今后将整体形成大商圈。

滨江商务区商业布局示意图

中央绿轴的印象城MEGA，计划今年第四季度开业。当前，世纪公园旁仅有S1线两侧地块尚未开发，与印象城MEGA、万科商业街相邻，结合北侧世纪广场旁大剧院、博物馆、科技馆、图书馆等公共设施，同样具有商业、文化高度聚集的特征。

其中，S1线惠民路站规划进行TOD开发，将商业与轨交车站融合，成为S1线上的热点车站。届时，S1线不再被人吐槽“完美避开市中心”，反而能以这座亮点商圈，吸引周边居民前来消费，大大提升城市首位度，也不再愁客流量。

不过，当前S1线惠民路站北侧仍有一段落地金温铁路未拆除，也暂无时间表，从而影响了这里的TOD开发。

中央绿轴商业布局示意图

因此，滨江商务区、中央绿轴有着更美好的规划，但碍于区域商业开发进展，以及部分阻碍因素尚未扫除，从而难以在5年内实现，只能作为长期规划。或许在下一个五年规划中，我们能看到滨江商务区、中央绿轴晋升为都市核心商圈。

信息来源：温州市服务业、商务发展“十四五”规划、制图：楼市温州

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