12月中央公园近50万商业扎堆开业,又

建设了10年的中央公园，终于要熟了！

龙湖公园天街、中粮大悦城、新城吾悦广场，这三个共约50万㎡的商业中心，将在12月扎堆开业。

对于中央公园板块来说，是一个极大的利好，毕竟目前除了金茂国际生态城、鲁能城中央公馆、公园大道、鹏润鹿山台等“学区盘”，入住人气较旺之外，其他已接房项目亮灯率着实不高。

不过S姐认为，中央公园板块核心商业开业，或许对另外一个板块的利好更大！

（即将开业的龙湖公园天街效果图）

中央公园50万㎡商业扎堆开业

年动工、建设时间3年的万㎡两江国际商务中心，将在年底迎来首期开业。虽然有疫情的影响，原定开业的5个项目，只有龙湖、中粮、新城3个商业中心能开业（合景、鲁能确定延期），但是也算是如期开业。

A、龙湖公园天街

开业时间：12月30日

主力店：新世纪超市、沃美影城、重庆购书中心、MUJI、UR、孩子王等。

19万㎡的公园天街，在整个两江国际商务中心的体量，并不算最耀眼的，定位仍是延续几大天街类似的家庭消费路线，不管是服饰、餐馆还是家庭娱乐，品牌都较全面。

B、新城吾悦广场

开业时间：12月25日

主力店：星轶STARX影城、永辉Bravo旗舰店、卡通尼乐园等。

12万㎡的渝北吾悦广场，走的仍是家庭消费路线，不过与龙湖公园天街不同的是，“全球美食街”是吾悦广场的重点打造板块之一，已经入驻了20余家餐饮品牌。

（吾悦广场将餐饮作为特色牌之一）

C、中粮大悦城

开业时间：12月25日

主力店：金逸影城、G-Super绿地优选、韦德伍斯、言几又、世纪星等。

中粮大悦城的商业体量约18万㎡，在商业上也有差异化亮点——定位为年轻、时尚、潮流。值得一提的是大悦城打造百米高差的“生态峡谷”，据说将全时段经营，对于喜爱夜生活的重庆人来说，很有吸引力。

利好有限，中央板块楼市将维稳

50万㎡的商业扎堆开业，对于中央公园板块肯定是一个极大的利好，毕竟目前板块整体入住率偏低。

不过S姐认为，这一利好有限，对于中央公园板块的新房、二手房销量、房价来说，并不会有较大提升，一段时间内中央公园板块仍将维持稳定状态。

原因有二：

A、商业走日常消费路线

不管是公园天街，还是大悦城，将在12月开业的3家购物中心，目前已公布的商家都偏日常消费，并不像此前部分“小西装”吹嘘的高端大气。

虽然很多人觉得礼嘉天街都算“吹过头了”，但礼嘉天街的商家资源，不管是超市品牌，还是珠宝、服饰等品牌，都要优于目前公园的商业。当然未来中央公园还有香港置地、合景、鲁能等商业要开，会不会有更高端的商业品牌出现，还不好说。

（公园天街与礼嘉天街部分招商对比）

B、公共交通滞后

公共交通是目前中央公园发展最严峻的问题之一。

轨道建设方面，目前只有10号线通车。5号线北延伸段，预计年通车，目前中央公园西站的车站主体结构仍在施工中；9号线一期将于年内通车，但是中央公园东站所在的二期，11月的工程进度显示，进入铺轨中，最快也要年通车。

公共路网方面，按照政府的规划，中央公园拥有“7横5纵”的交通路网，通过竖向的秋成大道、公园西路、公园东路、春华大道，横向的悦港北路、悦港大道，打通整个中央公园的任督二脉。

然而这个井字形路网，目前真正通车的只有同茂大道，周边还有13条断头路！在现在入住率不高的情况下，周末去中央公园晒个太阳都会堵车，更何况商业开业之后。

这也势必影响整个板块的入住率，毕竟板块内大部分都是改善性群体，都有多套住房，在交通改善前入住的可能性不大。

（中央公园路网规划虽好，仍需加快建设）

所以，综合两点来看，商家资源独特性有限、公共路网通达性问题等，并不会使得目前中央公园片区动辄万+、中高端改善产品的销售明显提升。

从二手房市场来看，或许有少部分的外地投资客，会放出部分房源挂牌，但挂牌价并不会有新的突破，S姐认为，目前板块内二手房的天花板，仍是那几个可以读八中、人和街小学的学区房。

悦来利更好，近水楼台先得月

整体中央公园入住率低，商业群开业后，是否能正常经营下去？

S姐觉得这并不是一个问题，中央公园周边的企事业单位，消费人群不少，二是周边如悦来、空港等板块，一直缺乏大型商业，中央公园商业群正好满足他们的需求。

事实上，S姐还认为，中央公园商业群开业，对悦来板块楼市的利好甚至超过中央公园板块本身。

（轨道10号线串起了悦来、中央公园和空港）

已经通车的轨道10号线，刚好串起了悦来、中央公园和空港，为悦来、空港大量的刚需客群，带来了入住、购买利好。

从入住来看，和中央公园整体中高端改善群相对的是，悦来板块相对来说，刚需高层产品和客户群更多，这部分人群更偏向于“接房即入住”。

这部分业主们，或许早就根据中央公园商业的开业时间，计划好装修期限，准备在年后大量入住。毕竟坐轻轨10号线，从悦来到中央公园只有一站，国博线换乘也不过3、4个站。

从销售来看，除了轨道10号线王家庄站附近的保利和光尘樾、悦来站附近的首地江山赋，通过国博线在悦来站换乘，高义站附近的御璟悦来、北京城建龙樾生态城、保利时区等项目，在悦来大型集中性商业开业之前，中央公园是悦来居民日常消费最好的配套。

（连接悦来-中央公园的甘悦大道预计明年通车）

公共路网也是相当的支持，按照中央公园“7纵5横”的路网建设，完全通车后，从悦来到中央公园西，只需要5-10分钟时间。预计将于年通车的甘悦大道将是其中一条，从悦来到中央公园，可以通过国博大道-甘悦大道直达中央公园，不用绕行同茂大道。

而仅“一山之隔”，目前在悦来板块-万元的总价，可以买到70-90㎡不等的高层三房，在价格仍是刚需客群最